Umowy najmu mieszkania. Najem zwykły i najem okazjonalny. Najem w czasie koronawirusa (COVID-19).


Umowy najmu mieszkania. Najem zwykły i najem okazjonalny. Wynajmując własne mieszkanie osobom trzecim, zawieramy z potencjalnym lokatorem (najemcą) umowę najmu. Oznacza to, zgodnie z polskim prawem cywilnym, że zamierzamy oddać przedmiot najmu (mieszkanie lub pokój) do użytkowania lokatorowi (najemcy) na czas określony lub nieokreślony, za wynagrodzenie w postaci czynszu. Wyróżniamy dwie podstawowe formy najmu: najem zwykły i najem okazjonalny.

Na co szczególnie zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy?

Jakiej ochrony mogą się spodziewać najemcy w czasie epidemii Covid-19 ?

Te tematy poruszamy w dalszej części artykułu.


Na co szczególnie zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy? Bez względu na rodzaj umowy najmu istotną część dokumentu powinien zajmować opis przedmiotu najmu, czyli lokalu mieszkalnego. Mowa tutaj przede wszystkim o kwestiach prawnych, a więc oświadczeniu wynajmującego o prawie własności do lokalu z numerem księgi wieczystej, jak i kwestiach związanych ze stanem technicznym i wyposażeniem lokalu. Szczegółowy opis stanu lokalu mieszkalnego pozwoli uchronić obie strony umowy przed ewentualnymi wzajemnymi roszczeniami. Warto dokładnie określić wyposażenie mieszkania, wypisać sprzęt obecny w kuchni, łazience i pokojach wraz z jego stanem faktycznym i zużyciem. Protokół zdawczo-odbiorczy do umowy można także uzupełnić o dokumentację fotograficzną. Opis stanu technicznego lokalu jest ważny zwłaszcza dla najemcy, bowiem to na nim zgodnie z przepisami spoczywa obowiązek naprawy usterek. Wynajmujący musi zadbać o prawidłowe funkcjonowanie wszystkich instalacji w mieszkaniu    i urządzeń związanych z budynkiem (np. windy), więc jeśli uszkodzenie jednej z nich nie wynika z winy najemcy, powinien ją jak najszybciej naprawić, jeszcze przed podpisaniem umowy. Dla najemcy ważne jest, aby w trakcie spisywania protokołu zdawczo-odbiorczego na bieżąco sprawdzać działanie sprzętów RTV i kuchennych, oświetlenia w domu, urządzeń sanitarnych, zamków w drzwiach czy rolet okiennych. Przeoczenie jednej usterki może doprowadzić do nieprzyjemnych sporów między stronami.

Najem zwykły. Najpopularniejszą formą najmu w Polsce jest najem zwykły. Należy podkreślić, że zapisy zawarte w umowie najmu nie mogą być sprzeczne z przepisami Kodeksu Cywilnego i Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Do spisania umowy tego typu nie potrzebujemy notariusza. Najem zwykły to szablonowa umowa cywilno-prawna, zawierająca spis praw i obowiązków dotyczących wynajmującego i najemcy. Rygorystyczne zapisy  ustawy o ochronie praw lokatorów ograniczają w szczególności wynajmującego w określaniu postanowień umowy w dowolny sposób. Wynajmujący przygotowując mieszkanie, a wraz z nim umowę, często nie biorą pod uwagę, że jest to jeden z najbardziej sformalizowanych dokumentów i obydwie strony nie mają prawa zbyt swobodnie kształtować jej treści. Jeśli zatem zawarte zostaną w owej treści ustalenia, których nie da się pogodzić z ustawą chroniącą prawa lokatorów, umowa będzie nieważna. Najem zwykły, podlegając wyżej wymienionym przepisom, jest umową chroniącą prawa lokatorów w sytuacjach spornych. W przypadku najemców, którzy nie opłacają terminowo czynszu i nie chcą opuścić lokalu mieszkalnego, wynajmujący może mieć problemy z ich eksmisją - procedurę prowadzi sąd, a lokatorom może przysługiwać prawo do lokalu socjalnego i może ich obejmować okres ochronny.

Najem okazjonalny. Umowa najmu okazjonalnego różni się od klasycznej umowy najmu lokalu mieszkalnego w pierwszej kolejności załącznikami. Te stanowią notarialne oświadczenia najemcy oraz osoby trzeciej – właściciela nieruchomości, do której będzie się mógł wyprowadzić najemca po ustaniu stosunku najmu. Oświadczenia te muszą być złożone w obecności notariusza, ale sama umowa najmu okazjonalnego już nie. Przed zawarciem umowy najemca powinien przedstawić wynajmującemu notarialne oświadczenie właściciela lokalu, do którego będzie mógł wyprowadzić się najemca po ustaniu stosunku najmu. Po podpisaniu przez obie strony umowy najmu najemca składa w obecności notariusza oświadczenie, w którym podda się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu najmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w terminie wskazanym przez wynajmującego. Wynajmujący w terminie 14 dni od daty podpisania umowy ma obowiązek zgłosić jej zawarcie naczelnikowi urzędu skarbowego. Czas, na jaki jest zawierana umowa najmu okazjonalnego musi być ściśle określony, co wynika z charakteru najmu. Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przez właściciela może nastąpić z przyczyn wymienionych w Art. 11 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu, gdy nie może dalej użytkować lokalu ze względu na występujące w nim nieprawidłowości, np. zagrażające jego zdrowiu.

Jakiej ochrony mogą się spodziewać najemcy w czasie epidemii Covid-19?

  1. Ochrona przed wypowiedzeniem umowy najmu w czasie epidemii. Ustawa “Tarczy antykryzysowej” wprowadziła pewne ograniczenia w kwestii wypowiadania umowy najmu (nawet w przypadku zadłużenia). Zasadniczo, umowy nie mogą być wypowiedziane do 30 czerwca 2020 r.
  2. Ochrona przed podwyżką czynszu. Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 wyodrębnia dwie sytuacje związane z podwyżką czynszu:

-po dniu 1 kwietnia 2020 r. Do dnia 30 czerwca 2020 r. nie wypowiada się wysokości czynszu lokalu mieszkalnego. Gdyby właściciel próbował wypowiedzieć w tym okresie wysokość czynszu, takie wypowiedzenie będzie skuteczne dopiero w dniu 1 lipca 2020 r. Ale podwyżka nie będzie wymagalna nawet w tym terminie, co reguluje Art. 8 a ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku podwyżki czynszu mogą zacząć obowiązywać dopiero od października 2020 r. Do tego czasu należy uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości.

-przed dniem 1 kwietnia 2020 r. Możliwa jest sytuacja, w której wypowiedzenie wysokości czynszu zostało dokonane przed dniem wejścia w życie Ustawy o COVID-19. Okres 3 miesięcy przed wejściem podwyżki może upływać przed 30 czerwca 2020 r. W takiej sytuacji możliwe jest przedłużenie terminu wypowiedzenia wysokości czynszu, jednak konieczne jest oświadczenie woli najemcy (wymagana forma pisemna). W związku z powyższym nowa wysokość czynszu będzie wymagana od 1 lipca 2020 r.

  1. Ochrona przed eksmisją. W całym okresie trwania epidemii nie będą przeprowadzane egzekucje komornicze z opróżnieniem lokalu. Reguluje to przepis Tarczy antykryzysowej: 15zzu. 1. W okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego                 z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego. Wyjątkiem jest konieczność odizolowania sprawcy przemocy domowej.
  2. Dopłaty do czynszu. Osoby najmujące mieszkanie, które w związku z epidemią znalazły się w trudnej sytuacji finansowej będą mogły liczyć na dopłaty do czynszu z powodu koronawirusa. Przepisy miałyby obowiązywać z mocą wsteczną – od daty wprowadzenia stanu zagrożenia epidemicznego. Dopłata od państwa ma być przyznawana maksymalnie na pół roku – czyli na tyle, na ile jest przyznawany dodatek mieszkaniowy. Jednocześnie przepisy miałyby wejść w życie 1 lipca 2020 roku. Jak będzie można wnioskować o dopłaty do czynszu? Najemca będzie musiał wystąpić do urzędu miasta lub ośrodka pomocy społecznej o dodatek mieszkaniowy, który pokryje część kosztów najmu. Jeśli zostanie przyznany, to ta część kosztów, która nie zostanie pokryta przez dodatek, zostanie opłacona przez państwo. Maksymalnie jednak dopłata bezpośrednio od państwa (a nie z tytułu dodatku) będzie mogła wynieść 1500 zł. 

ZOBACZ WIĘCEJ


Podział majątku wspólnego po rozwodzie

Najczęściej występującym w Polsce ustrojem majątkowym małżeńskim jest małżeńska wspólność ustawowa. Jej ustanie następuje przede wszystkim w przypadku orzeczenia pomiędzy małżonkami rozwodu. Polskie prawo przewiduje dwie drogi pozwalające na dokonanie podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa w drodze rozwodu, są to podział sądowy oraz podział umowny.

CZYTAJ

Rekompensata za odzyskiwanie należności w transakcjach handlowych - ile i dla kogo?

W polskim i europejskim porządku prawnym już dość dawno dostrzeżono problem jakim są opóźnienia w terminowym realizowaniu płatności w transakcjach handlowych. Przeciwdziałając temu zjawisku i niejako wychodząc naprzeciw potrzebom wierzycieli w sprawniejszym egzekwowaniu przeterminowanych należności w 2013 roku uchwalono ustawę o terminach zapłaty w transakcjach handlowych (ustawa ta po ostatniej dużej nowelizacji w 2019 r. zmieniła nazwę na ustawę o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych).

Ustawa pomimo, iż wprowadziła różne rozwiązania prawne najbardziej kojarzona przez przedsiębiorców jest z instytucji zwrotu kosztów odzyskiwania należności stanowiącą zryczałtowaną formę rekompensaty wierzycielowi, kosztów prowadzenia windykacji zaległych wierzytelności.

CZYTAJ

Jak odzyskać pieniądze za wykonaną usługę?

Jesteś przedsiębiorcą i zetknąłeś się z nierzetelnym kontrahentem? A może jako osoba prywatna świadczyłeś komuś swoje usługi, np. tytułu umowy zlecania, czy umowy o dzieło i usługodawca nie chce wypłacić Ci wynagrodzenia?

W życiu codziennym bardzo często spotykamy się z sytuacjami, w których wykonamy dla kogoś określoną usługę, wystawimy fakturę lub rachunek, a druga strona wcale nie spieszy się z zapłatą pieniędzy pomimo upływu terminu płatności.  Co w takiej sytuacji zrobić?  Jak odzyskać należne nam pieniądze?

CZYTAJ

Odrzucenie spadku - czy i kiedy można odrzucić spadek ?

Czy raz przyjęty spadek można odrzucić? Czy mimo braku złożenia oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku w terminie, można uchylić się w późniejszym czasie od skutków prawnych tej czynności. Jakie uregulowania w tym zakresie przewidział polski ustawodawca? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.

CZYTAJ

Uptime monitored by Pingus.Cloud