Trzy kroki do zasiedzenia nieruchomości


TRZY KROKI DO ZASIEDZENIA NIERUCHOMOŚCI

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która umożliwia nieodpłatne nabycie własności rzeczy po spełnieniu kilku warunków. Szczególnie interesującą możliwością jest nabycie w ten sposób własności, często bardzo wartościowych nieruchomości, które możliwe jest nawet przez osobę będącą w złej wierze. W poniższym artykule skupimy się właśnie na zasiedzeniu nieruchomości.


Czemu służy instytucja zasiedzenia?

Instytucja zasiedzenia została wprowadzona do porządku prawnego w celu zapewnienia pewności obrotu gospodarczego. Zdarzają się sytuacje, gdy trudno jest ustalić właściciela danej nieruchomości, co może powodować wiele problemów. Z łatwością możemy wyobrazić sobie sytuację, w której chcemy kupić działkę, szukamy jej właściciela, jednak brak jest jakichkolwiek dokumentów i informacji, które pozwalałyby go ustalić, a jest to konieczne do zawarcia umowy sprzedaży. W takich wypadkach z pomocą może przyjść właśnie instytucja zasiedzenia, dzięki której można będzie łatwiej ustalić taką osobę.

Aby określić szczegółowe warunki umożliwiające zasiedzenie nieruchomości należy sięgnąć do art. 172 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że aby zasiedzieć nieruchomość:

  1. Nie można być jej właścicielem

Właściciel to osoba, która ma najszersze uprawnienia do nieruchomości, co oznacza, że może ją posiadać, używać i pobierać z niej pożytki oraz dochody. Warunek mówiący o tym, że aby zasiedzieć nie można być właścicielem jest logiczny, bowiem celem zasiedzenia jest właśnie nabycie własności nieruchomości, która przysługuje właścicielowi. Jeżeli ktoś jest właścicielem danej nieruchomości, nie potrzebuje zasiedzenia, aby nim się stać. Wobec czego zasiedzenie przez właściciela byłoby bezcelowe.

  1. Trzeba być posiadaczem samoistnym

Do omówienia tej przesłanki istotne jest znalezienie odpowiedzi na pytanie kto jest posiadaczem samoistnym. Najpierw jednak skupimy się na tym, czym w ogóle jest posiadanie. Należy pamiętać, że nie wolno mylić posiadania z własnością, bowiem są to dwie różne instytucje prawa cywilnego. Posiadaczem jest ten kto faktycznie włada daną rzeczą - na przykład najemca jest posiadaczem mieszkania, w którym mieszka ale nie jest jego właścicielem. Na tym przykładzie widać, że posiadaczem i właścicielem jednej rzeczy mogą być dwie różne osoby.

 

Kim zatem jest posiadacz samoistny, o którym mowa w przepisie?

 

Definicję posiadacza samoistnego możemy znaleźć w art. 336 Kodeksu cywilnego:

 

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

 

O posiadaczu samoistnym możemy więc mówić, gdy dana osoba jest w posiadaniu rzeczy, włada nią i zachowuje się (czuje się) jak jej właściciel. Posiadaczem samoistnym nie może być więc osoba, która włada rzeczą za zgodą jej właściciela, bowiem wtedy będziemy mieli do czynienia z posiadaniem zależnym. W podanym wyżej przykładzie najemca mieszkania jest posiadaczem zależnym, ponieważ zawarł on umowę najmu z właścicielem i to za zgodą właściciela korzysta z mieszkania. Najemca, dzierżawca czy użytkownik nie mogą więc zasiedzieć nieruchomości, z której korzystają.

  1. Musi upłynąć odpowiedni czas

W przypadku posiadania samoistnego w dobrej wierze, aby doszło do zasiedzenia musi upłynąć 20 lat, zaś jeśli posiadacz jest w złej wierze, potrzebujemy 30 lat. Przy określeniu długości terminu wymaganego do zasiedzenia kluczowe jest zdefiniowanie dobrej i złej wiary. Pojęcia te odnoszą się do intencji danej osoby. Posiadacz będzie w dobrej wierze, jeśli uważa, że przysługuje mu prawo własności do danej nieruchomości. Przekonanie to jest obiektywnie błędne, ponieważ jak wspomniano powyżej, właściciel nie może zasiedzieć swojej nieruchomości. Dlatego dla istnienia dobrej wiary błędne przekonanie musi być w jakiś sposób usprawiedliwione. Usprawiedliwionym może być na przykład przekonanie o prawie własności w sytuacji, gdy korzystamy z nieruchomości, bo uważamy, że należała do naszego dziadka i została przez nas odziedziczona, choć w rzeczywistości w skutek błędnego jej oznaczenia doszło do pomyłki i do dziadka należała działka sąsiednia. Należy podkreślić, że pomimo ustanowienia domniemania dobrej wiary w Kodeksie cywilnym, aby uznać posiadanie w dobrej wierze, należy je odpowiednio udokumentować. W każdym innym przypadku będziemy mieli do czynienia ze złą wiarą.

 

Należy zaznaczyć, że to czy mamy do czynienia z dobrą czy złą wiarą ocenia się na moment wejścia w posiadanie samoistne i rozpoczęcia biegu zasiedzenia. Nie ma więc wpływu na długość okresu zasiedzenia fakt, że ktoś, kto w momencie wejścia w posiadanie był w dobrej wierze, w trakcie zasiadywania stał się posiadaczem w złej wierze. W takiej sytuacji obowiązywać nadal będzie termin 20 lat do zasiedzenia.

Na zakończenie warto podkreślić, że właścicielem nieruchomości stajemy się w momencie upływu jednego z terminów, o których mowa powyżej, niezależnie od tego czy wystąpimy do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia czy nie. Orzeczenie sądu w tej sprawie ma charakter deklaratoryjny, co oznacza, że potwierdza ono jedynie nabycie nieruchomości przez zasiedzenie w dniu, w którym upłynęło 20 lat (w przypadku dobrej wiary posiadacza samoistnego) lub 30 lat (w przypadku złej wiary). Pomimo tego, warto wystąpić do sądu z takim wnioskiem, ponieważ prawomocne postanowienie w tej sprawie jest podstawą wpisu prawa własności do księgi wieczystej, a także jest niezbędne do prowadzenia obrotu tą nieruchomością.

 

W sprawie nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia warto skonsultować swoją sprawę z ekspertem. Sprawy te są często skomplikowane i kosztowne. Pomoc prawną i szereg ważnych informacji w sprawach o zasiedzenie możecie Państwo uzyskać korzystając z naszego portalu lawko.pl

ZOBACZ WIĘCEJ


Podział majątku wspólnego po rozwodzie

Najczęściej występującym w Polsce ustrojem majątkowym małżeńskim jest małżeńska wspólność ustawowa. Jej ustanie następuje przede wszystkim w przypadku orzeczenia pomiędzy małżonkami rozwodu. Polskie prawo przewiduje dwie drogi pozwalające na dokonanie podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa w drodze rozwodu, są to podział sądowy oraz podział umowny.

CZYTAJ

Rekompensata za odzyskiwanie należności w transakcjach handlowych - ile i dla kogo?

W polskim i europejskim porządku prawnym już dość dawno dostrzeżono problem jakim są opóźnienia w terminowym realizowaniu płatności w transakcjach handlowych. Przeciwdziałając temu zjawisku i niejako wychodząc naprzeciw potrzebom wierzycieli w sprawniejszym egzekwowaniu przeterminowanych należności w 2013 roku uchwalono ustawę o terminach zapłaty w transakcjach handlowych (ustawa ta po ostatniej dużej nowelizacji w 2019 r. zmieniła nazwę na ustawę o przeciwdziałaniu nadmiernym opóźnieniom w transakcjach handlowych).

Ustawa pomimo, iż wprowadziła różne rozwiązania prawne najbardziej kojarzona przez przedsiębiorców jest z instytucji zwrotu kosztów odzyskiwania należności stanowiącą zryczałtowaną formę rekompensaty wierzycielowi, kosztów prowadzenia windykacji zaległych wierzytelności.

CZYTAJ

Jak odzyskać pieniądze za wykonaną usługę?

Jesteś przedsiębiorcą i zetknąłeś się z nierzetelnym kontrahentem? A może jako osoba prywatna świadczyłeś komuś swoje usługi, np. tytułu umowy zlecania, czy umowy o dzieło i usługodawca nie chce wypłacić Ci wynagrodzenia?

W życiu codziennym bardzo często spotykamy się z sytuacjami, w których wykonamy dla kogoś określoną usługę, wystawimy fakturę lub rachunek, a druga strona wcale nie spieszy się z zapłatą pieniędzy pomimo upływu terminu płatności.  Co w takiej sytuacji zrobić?  Jak odzyskać należne nam pieniądze?

CZYTAJ

Odrzucenie spadku - czy i kiedy można odrzucić spadek ?

Czy raz przyjęty spadek można odrzucić? Czy mimo braku złożenia oświadczenia o przyjęciu bądź odrzuceniu spadku w terminie, można uchylić się w późniejszym czasie od skutków prawnych tej czynności. Jakie uregulowania w tym zakresie przewidział polski ustawodawca? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w poniższym artykule.

CZYTAJ

Uptime monitored by Pingus.Cloud